Artykuły

Wyłączność i problem z głowy

  • Autor: Anna Maciuszek
  • Data: 2009-06-30
  • Liczba odsłon: 18922

Wyłączność i problem z głowy

Większość biur aby pozyskać nieruchomość do sprzedaży proponuje umowy bez wyłączności tzw.  umowy otwarte.  Nie jest to jednak sposób na szybką i skuteczną sprzedaż. Umowę taką klient podpisuje z kilkoma pośrednikami i nie waham się tu powiedzieć że na tym sprawa się kończy. Nie jest bowiem możliwe, żeby pośrednik angażował się w sprzedaż takiej oferty, ponieważ nie ma gwarancji, że poniesione nakłady wrócą mu się w postaci uzgodnionego w umowie wynagrodzenia. Jest to po prostu dobry sposób na zwiększenie ilości ofert do sprzedaży danego pośrednika. Zauważyłam również, że nieruchomość taka niejednokrotnie w każdym z biur posiada inna cenę ofertową. Właścicielom bowiem wydaje się że, a nóż inne biuro sprzeda za wyższą cenę. Paradoks polega na tym, że oferta taka budzi podejrzenia, a co za tym idzie spadek zainteresowania nią.  Z wielu badań prowadzonych na rynku nieruchomości wynika, że pośrednikom pracującym na takich umowach udaje się sprzedać około 5-8% z wszystkich posiadanych w swojej bazie. Czy to jest wynik? Według mojej opinii żaden. I wcale się nie dziwię że właściciele pozostałych ofert mają  uzasadnione pretensje.

Umowa z klauzulą wyłączności nakłada na Pośrednika więcej obowiązków, a co najważniejsze wymusza na nim poniesienie większych nakładów na reklamę i promocję w celu jej realizacji. Jednak wkład ten owocuje zadowoleniem klienta, a przede wszystkim gwarantuje zwrot nakładów na realizację z zyskiem. Oferta taka występuje na rynku tylko raz i tylko z jedną ceną ofertową. Klient, który zdecyduje się na zawarcie takiej umowy praktycznie rzecz biorąc ma problem związany ze sprzedażą z głowy pod warunkiem oczywiście, że cena którą podał odpowiada jej wartości wolnorynkowej. Pośrednik tym samym staje się właścicielem oferty i w przypadku  gdy dochodzi do transakcji w trakcie trwania umowy pośrednikowi należy się umówione wcześniej wynagrodzenie  bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. Wysoce prawdopodobne bowiem jest że nawiązanie kontaktu było wynikiem szeroko prowadzonej reklamy przez Pośrednika. Niejednokrotnie kupujący trafiają bezpośrednio do właścicieli oferowanych nieruchomości dzięki zdjęciom umieszczanym w gazetach, bądź portalach internetowych. Klient nie płaci Pośrednikowi wyłącznie za podanie adresu co jest im niejednokrotnie zarzucane, tylko za wszystkie czynności, które w związku z realizacją zlecenia wykonał.

Często spotykałam się z zarzutami że wynagrodzenie za wysokie, że niewspółmierne do wkładu pracy, że w ogóle bezzasadne, ale ja się pytam dlaczego te zarzuty są przedstawiane dopiero wtedy, gdy zawierana jest transakcja kupna-sprzedaży. Przecież pobieramy wynagrodzenie, na które wcześniej klient wyraził zgodę i podpisał stosowną umowę. Mało tego wynagrodzenie to płatne jest z chwilą realizacji transakcji, nigdy wcześniej. Skuteczność i szybkość realizacji zlecenia zależy tylko od Pośrednika, od jego pieniędzy, które wydał na promocję, a przede wszystkim od jakości świadczonych przez niego usług.

Pracując już kilka dobrych lat w zawodzie pośrednika, mogę powiedzieć, że zdecydowana większość sprzedawanych  nieruchomości jest zrealizowana dzięki umowom na wyłączność. Zdaję sobie sprawę z tego że na rynku jest sporo zarówno nieuczciwych agencji nieruchomości, jak również pośredników niedouczonych, bez doświadczenia, zamkniętych na zmiany, którzy propagują wręcz podpisywanie umów w formie bez wyłączności twierdząc, że zawieranie umów na wyłączność jest nieuczciwe i niekorzystne.  Można się jednak przed nimi ustrzec. Ważnym jest, aby agencja miała wyrobioną markę, żeby była rozpoznawalna i widoczna na rynku. Sprawdźmy czy posiada licencją zawodową nadawaną przez Ministerstwo Budownictwa, a także obowiązkowe ubezpieczenie OC. Szanowana agencja dokumenty takie posiada w widocznym miejscu w biurze. Ponadto, warto wiedzieć czy dana agencja na bieżąco szkoli i podnosi kwalifikacje swoich pracowników, aby informacje, których udziela były rzetelne i prawdziwe. Dodatkowym atutem agencji jest posiadanie certyfikatu jakości ISO, gwarantuje to bowiem wysoką jakość świadczonych przez takie biuro usług, ale przede wszystkim bezpieczeństwo zawieranych transakcji. Celem takich agencji jest bowiem skuteczna sprzedaż, ale przede wszystkim zadowolenie klienta.

Powierzenie swojej nieruchomości jednemu, wybranemu zaufanemu pośrednikowi, który pracuje w systemie wielokrotnego oferowania i ma ugruntowane wieloletnią pracą doświadczenie gwarantuje wysokie zaangażowanie w realizację zlecenia. Dokumentacja  poszczególnych etapów realizacji danej oferty pozwala na odtworzenie w razie takiej potrzeby wszystkich czynności z nią związanych jest to tak zwana „historia oferty”. Klient na każdym etapie realizacji ma możliwość zapoznania się z procesem reklamy prasowej, internetowej a także z ilością skojarzonych potencjalnych nabywców. Kontaktuje się w tym celu tylko z jednym pośrednikiem, oszczędza więc czas i koszty.

Musimy pamiętać o tym że każdy robi to co potrafi najlepiej, krawiec szyje, lekarz leczy itp. Dobry, uczciwy i sprawdzony pośrednik jest gwarancją skutecznej realizacji oferty pod warunkiem że, zlecona została na podstawie umowy z klauzulą wyłączności.

 

Autor: licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami mgr Anna Maciuszek (licencja zawodowa 4998)