Artykuły

Skorzystaj z usług pośrednika

  • Autor: Administrator Administrator
  • Data: 2008-12-01
  • Liczba odsłon: 19118

Skorzystaj z usług pośrednika

 

Dziennik Polski, magazyn specjalny Dom i Wnętrza | marzec 2007, str 3

 

Rozmowa z Rafałem Stecem, prezesem Konsorcjum Nieruchomości Consulting w Tarnowie

Gdy chcemy sprzedać lub kupić dom albo mieszkanie, czy warto skorzystać z usług biura nieruchomości i dlaczego?

 

- Oczywiście, że warto, ale trzeba przy tym powiedzieć, jakie są plusy i minusy korzystania z biura pośrednictwa handlu nieruchomościami. Patrząc od strony kupującego dom lub mieszkanie, jedynym minusem jaki można dostrzec to prowizja, którą musi on zapłacić do biura nieruchomości jeśli transakcja dojdzie do skutku. Poza tym są same plusy korzystania z naszego pośrednictwa i te plusy są wymierne. Po pierwsze chodzi o bezpieczeństwo transakcji. W naszym biurze mieliśmy już tego typu sytuacje, że klienci przychodzili do nas na przykład z podpisanymi wcześniej umowami przedwstępnymi czy formami zadatków, gdzie były one błędnie sformułowane i nie posiadały podstawowych wymogów, jakie taka umowa powinna zawierać. Najczęstszym takim brakiem w umowie przedwstępnej jest brak określenia terminu umowy zasadniczej czyli po prostu nie ma w niej napisane, kiedy ma zostać zawarta umowa zasadnicza. Również często okazuje się, że stan prawny nieruchomości nie tym co deklaruje jej obecny właściciel. To oczywiście tylko niektóre błędy, które pojawiają się w umowach przedwstępnych spisywanych gdzieś na kolanie. Gdyby ten klient skorzystał z usług pośrednika nieruchomości, oczywiście nie doszłoby do tego typu uchybień. Pośrednik – gdyby dokonał jakichkolwiek nieprawidłowości na przykład zaniedbał i nie sprawdził stanu faktycznego, to musiałby pokryć w całości zobowiązania kupujących. Dodatkowe korzyści to oczywiście dostęp na miejscu do tysięcy ofert nieruchomości, które możemy udostępnić. Na przykład nasze biuro ma możliwość korzystania z dwóch systemów MLS (systemy wielokrotnego oferowania), które zrzeszają pośredników z całej Polski. Osoba, która szuka nieruchomości musi najpierw oczywiście określić swoje preferencje i wymagania a wtedy system sam dokonuje skojarzenia ofert i znajduje wszystkie te dostępne na rynku, które spełniają kryteria podane przez klienta. Poza tym mamy możliwość wyszukiwania nieruchomości na zlecenie, czyli wyjeżdżając w teren szukamy po prostu takiej nieruchomości, której poszukiwanie zlecił nam klient.

 

Dotychczas mówiliśmy o kupujących nieruchomości, a jakie korzyści ma ten, który sprzedaje mieszkanie lub dom za waszym pośrednictwem?

 

- Osoba prywatna próbując sprzedać nieruchomość na własną rękę (a może to być oczywiście także działka budowlana) musi liczyć się z kosztami ogłaszania swojej oferty. W biurze nieruchomości to my ponosimy wszystkie koszty z tym związane, nawet jeżeli danej nieruchomości nie sprzedamy. Osoba, która daje ogłoszenia prywatnie ma przy tym ograniczone możliwości, bo może skorzystać jedynie z pośrednictwa gazet i Internetu. Duże znaczenie ma bezpieczeństwo przeprowadzenia transakcji, które biuro nieruchomości gwarantuje sprzedającemu. Ma on pewność, że nie trafi do niego przypadkowa osoba z ulicy, ale osoba już wcześniej zweryfikowana w biurze nieruchomości – spisana z dowodu osobistego. Właściciele nieruchomości często mają nie uregulowane kwestie prawne co do własności, np. nie mają w ogóle przeprowadzonego postępowania spadkowego, często występuje niezgodność powierzchni gruntu w księgach wieczystych z wypisem z rejestru gruntów. W każdym przypadku osoba taka zostanie kompleksowo poinformowana o etapach postępowania w celu uregulowania kwestii prawnej własności jak również otrzyma fachową pomoc i poradę ze strony pośrednika w celu skompletowania niezbędnych dokumentów. Pośrednik sporządzi również umowę przedwstępną jeżeli zajdzie taka konieczność a niejednokrotnie zakup nieruchomości jest kredytowany i taka umowa jest wymagana. Pośrednik może skompletować dokumenty do umowy warunkowej bądź przenoszącej własność co zdecydowanie skraca czas oczekiwania na sporządzenie umowy notarialnej. Sprzedający oszczędza zarówno czas jak i koszty na skompletowanie niezbędnych dokumentów, ponadto może zlecić oględziny nieruchomości oddając do niej klucze jak również negocjacje ceny pośrednikowi i tutaj również widoczna jest korzyść gdyż koszty dojazdu do okazywanej nieruchomości pośrednik pokrywa w ramach prowizji, którą pobiera w momencie sprzedaży. Tak więc osoba sprzedająca często przyjeżdża już na przygotowaną umowę notarialną.

 

Po czym odróżnić dobre biuro nieruchomości od mniej dobrego…

 

- Klient wybierając biuro pośrednictwa powinien zwrócić uwagę przede wszystkim na to, czy pośrednik ma nadany numer licencji. Gdy przychodzimy do pośrednika to powinien się on wylegitymować licencją. Okazania takiej licencji powinniśmy zażądać odwiedzając po raz pierwszy biuro nieruchomości. Były przypadki, że niektórzy pośrednicy nawet na rynku tarnowskim nie dysponowali taką licencją. Pośrednikowi nie wolno prowadzić działalności bez licencji gdyż jest to niezgodne z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami. Drugą ważną rzeczą jest sprawdzenie, czy pośrednik posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej. To dwie podstawowe kwestie, które powinien posiadać pośrednik na tym rynku. W grę wchodzi również kwestia, czy dany pośrednik będzie w stanie zrealizować nasze zlecenie. Tu powinniśmy zwrócić uwagę na to czy działa on tylko lokalnie, czy jest to na przykład firma jedno czy dwuosobowa, czy jest stowarzyszony w lokalnych stowarzyszeniach i w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości oraz czy działa w systemach MLS. Sprawdźmy też, czy biuro stosuje Kartę Praw Klienta – bo są to dodatkowe przywileje, a niestety nie każde biuro nieruchomości taka kartę stosuje. Przychodząc do biura nieruchomości, warto też zwrócić uwagę czy posiada ono certyfikat jakości ISO 9001:2001. Sporo biur już taki certyfikat posiada, a kolejne biura wdrażają ten system. Biura te gwarantują najwyższą jakość świadczonych usług jak również dysponują wykształconą i kompetentną kadrą pracowniczą, która nieustannie doskonali swoje umiejętności i podnosi kwalifikacje aby poziom świadczonych usług był na bardzo wysokim poziomie. Wykaz tych biur można znaleźć na stronie www. pfrn.pl. Rynek obrotu nieruchomościami staje się w Polsce coraz bardziej wymagający. Niezbędne staje się posiadanie przez biura pośrednictwa sprawnie działającego systemu zarządzania jakością. Certyfikaty jakości stały się standardem w wielu branżach. Oprócz oczywistych korzyści działania firmy pozwalają na uzyskanie prestiżu i wiarygodności w oczach partnerów i klientów.

 

Czy z biurem nieruchomości warto zawierać umowy na wyłączność?

 

- Umowa na wyłączność jest według mnie bardziej korzystna dla klienta niż umowa bez wyłączności (umowa otwarta), gdyż jest ona bardziej skuteczna. W przypadku umów otwartych, właściciel może zlecić sprzedaż nieruchomości kilku biurom oraz sam próbować sprzedać  nieruchomość na własną rękę. Na pierwszy rzut oka jest to bardziej opłacalne, gdyż jeśli sam znajdzie kupca, to nie płaci prowizji pośrednikowi. Zgłaszając ofertę do kilku biur, wydaje mu się, że jest większa szansa znalezienia potencjalnego nabywcy. Takie myślenie jest błędne. Pośrednicy posiadając umowę w formie bez wyłączności mają bowiem ograniczone możliwości co do reklamowania danej nieruchomości. Ograniczenia te wynikają z braku pewności czy koszty poniesione na reklamę wrócą się w postaci prowizji pobranej przy sprzedaży. Stąd tez zazwyczaj pojawia się krótki anons w prasie lub Internecie, bez możliwości umieszczania zdjęcia ze szczegółowym opisem i lokalizacją nieruchomości. Osoba chcąca obejrzeć nieruchomość, której sprzedaż prowadzona jest na zasadzie umowy otwartej musi pisemnie potwierdzić odbiór oferty co wiąże się z koniecznością wizyty w biurze pośrednika. Zdarza się więc, że na przykład osoba z Ciężkowic, aby obejrzeć nieruchomość znajdującą się w tej gminie, musi najpierw dotrzeć do pośrednika w Tarnowie. Umowa na wyłączność daje szereg wymiernych możliwości a mianowicie. Pośrednik może taką ofertę umieścić w bazach MLS i wtedy dostęp do tej oferty mają wszyscy ci pośrednicy, którzy są zrzeszeni w tych systemach, a są to w tym przypadku setki pośredników w całym kraju. Oferta taka zamieszczana jest z galerią zdjęć i szczegółowym opisem, niejednokrotnie z dokładną lokalizacją. Poza tym ogłoszenie trafia do całej prasy branżowej, czyli do tej, w której faktycznie szuka się dobrych ofert jak również na praktycznie wszystkie branżowe portale internetowe w całej Polsce jak też za granicą. Pośrednik może prezentować ofertę organizując tak zwane „dni otwarte”, każdy może oglądać ofertę bez konieczności wizyty u pośrednika. Często zamieszczane są banery i tablice reklamowe na nieruchomości efektem czego jest zdecydowanie większa skuteczność sprzedaży zwłaszcza jeżeli nieruchomość położona jest przy trasach przelotowych. Dlatego zanim podejmie się decyzję jaki rodzaj umowy z biurem nieruchomości podpisać warto wziąć pod uwagę wszystkie możliwości jakie niesie ze sobą umowa w formie wyłączności aby wybór był zgodny z oczekiwaniami klienta.

 

Dziękuję za rozmowę. (SMOL)