Artykuły

Mieszkania czekają, chętnych brak

  • Autor: Kornelia Koba - Temi
  • Data: 2011-12-07
  • Liczba odsłon: 19461

Mieszkania czekają, chętnych brak

Rynek nieruchomości wyraźnie spowolnił – mieszkania sprzedają się najwolniej od blisko dwóch lat. W tarnowskich biurach sprzedający oferują lokale po znacznie wyższych kwotach, niż oczekują potencjalni kupcy. Nie chcą zejść z cenami w dół mimo sugestii pośredników. Tymczasem lepiej nie będzie.

Więcej czasu na sprzedaż

Home Broker, firma zajmująca się nieruchomościami, cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje przeciętnie sprzedaż mieszkań. We wrześniu na finalną umowę trzeba było czekać 135 dni, czyli 4,5 miesiąca. Oznacza to, że dziś moglibyśmy sprzedać mieszkanie zgłoszone do zbycia w połowie roku. Dla porównania, w marcu zajęłoby to 80 dni.

Coraz trudniej jest sprzedać mieszkanie, choć od pewnego czasu ceny tych nieruchomości wyraźnie zaczęły spadać. W ostatnich 12 miesiącach zaobserwowano 6-procentowy spadek. Analitycy rynku przewidują, że tendencja ta będzie się pogłębiać, a mieszkania potanieją o 2,3 proc. Nie jest to jednak dobra wiadomość dla potencjalnych kupców, bowiem globalny kryzys może sprawić, że trudniej będzie o uzyskanie kredytu, a to spowoduje, że mało kogo będzie stać na mieszkanie.

Tymczasem, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, mamy bardzo dużą podaż lokali oraz ogromny spadek mieszkań kwalifikujących się do kredytu z rządową dopłatą – rząd bowiem zamyka program "Rodzina na swoim". Zmiany w tym programie odczuwa także rynek wtórny, który praktycznie zamiera.

Na dodatek niedługo wejdzie w życie ustawa chroniąca kupujących mieszkania, której najważniejszą konsekwencją będzie wprowadzenie obowiązku zabezpieczenia interesów nabywcy mieszkania rachunkiem powierniczym lub gwarancją bankową, ewentualnie ubezpieczeniową. Jak koszty otrzymania zabezpieczeń przełożą się na ceny mieszkań, dziś jeszcze nie wiadomo. Nie ulega jednak wątpliwości, że trzeba będzie je ponieść.

Nie chcemy kupować

Jak wygląda sytuacja na tarnowskim rynku mieszkaniowym? - W sieci KNC znajduje się obecnie 495 mieszkań oferowanych do sprzedaży i najmu w województwie małopolskim, z czego w samym Tarnowie biuro dysponuje 48 takimi lokalami. Ostatnie trzy miesiące pokazują, że podaż na wtórnym rynku mieszkaniowym kilkakrotnie przewyższa popyt i choć ofert jest dużo, a liczba potencjalnie zainteresowanych stale rośnie, to i tak do transakcji dochodzi sporadycznie – tłumaczy BSM., dyrektor "KNC Nieruchomości" w Tarnowie.

Całą sytuację doskonale oddają liczby. O ile w lipcu w tarnowskim biurze sprzedane mieszkania stanowiły jedynie 20 proc. wszystkich zawartych transakcji, to w sierpniu i wrześniu nie sprzedano już ani jednego. W lipcu udało się sprzedać trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 48 m. kw., położone na parterze czterokondygnacyjnego bloku przy ul. Parkowej w Tarnowie. Nowy właściciel zapłacił 130 tysięcy złotych i było to poniżej ceny wyjściowej, czyli 149 tys. zł. Sprzedano też mieszkanie przy ul. Bitwy pod Monte Cassino w Tarnowie. Był to trzypokojowy lokal o powierzchni 60 m. kw., położony na piątym piętrze. Mieszkanie zostało sprzedane za 145 tys. zł, choć na wstępie jego właściciel żądał 165 tys. złotych. - Ostatnie transakcje naszego biura świadczą, że głównie sprzedają się lokale w konkurencyjnej cenie. Sami sprzedający gotowi są do znacznych obniżek – wyjaśnia szefowa biura.

Podobnie jest w innych tarnowskich biurach pośrednictwa. – Mieszkania kupują głównie osoby, które muszą to zrobić lub chcą je później wynająć – twierdzi Krzysztof Sroka, właściciel biura "a.com nieruchomości" w Tarnowie. – Ceny są negocjowane, sprzedający je obniżają, chcąc zatrzymać potencjalnego kupca.

Klienci tego biura najczęściej poszukują mieszkań położonych blisko centrum miasta, sporym wzięciem cieszą się małe kawalerki,, mające około 30 metrów kwadratowych. Jeśli kogoś interesuje lokal, który mógłby później wynająć, nie zwraca większej uwagi na metraż. Najważniejsze, by były dwa pokoje z dobrą lokalizacją. Sporym wzięciem cieszą się mieszkania usytuowane w spokojnych rejonach Tarnowa.

Ceny w dół

Ile płacimy za metr kwadratowy? Wszystko zależy od standardu mieszkania i jego lokalizacji, ale zazwyczaj jest to poniżej trzech tysięcy złotych. W przypadku dużych, cztero- lub pięciopokojowych mieszkań mających po 70-80 m kw., położonych np. na osiedlach Jasna czy Westerplatte, cena spada nawet do 2,5-2,6 tys. zł za metr. W sumie i tak daje to kwotę 160-180 tys. złotych za mieszkanie. Tymczasem kupujący poszukują lokali najtańszych, w cenie od 100 do 150 tys. zł.

- Klienci pytają o mieszkania z jednym, dwoma lub trzema pokojami, ale do 50 metrów kwadratowych – zauważa Ryszard Grzebień, właściciel tarnowskiego oddziału "Północ Nieruchomości".

W tym biurze sytuacja jest podobna do innych tego typu placówek w mieście: mieszkań sprzedaje się niedużo, choć obecnie w ofercie jest prawie 150 rozmaitych lokali. - Mamy klientów, którzy nie chcą sprzedać mieszkania poniżej pewnej kwoty, często więc wynajmują lokale i czekają na nabywcę, który da im taką sumę – wyjaśnia właściciel biura. – Kto jest skłonny zapłacić więcej za mieszkanie? Głównie ci, którym odpowiada jego lokalizacja: jest blisko do pracy lub szkoły i nie trzeba dojeżdżać. Trudno natomiast sprzedać lokal na czwartym piętrze w czterokondygnacyjnym budynku, który nie ma windy.

Chcąc kupić odpowiednie mieszkanie, nie zawsze kierujemy się tylko jego wielkością i lokalizacją czy oferowaną ceną. Często też uwzględniamy czynsz. Cena metra kwadratowego w wieżowcu może być wprawdzie zachęcająca, ale comiesięczna opłata za 70-metrowe mieszkanie będzie nawet o 100 złotych wyższa niż gdzie indziej. Częściej więc przedkładamy zawartość portfela nad pożądaną wygodę.

Co dalej z rynkiem?

Dlaczego maleje sprzedaż mieszkań? Właściciele biur nieruchomości są zgodni: winna jest sytuacja na rynku kredytowym, a zwłaszcza coraz wyższe koszty kredytów hipotecznych i trudności w ich uzyskaniu, rosnąca inflacja oraz utrzymujące się wysokie ceny oferowanych lokali. - Trzeba uwzględnić sytuację naszego regionu. Niestety mieszkańcy Tarnowa i okolic nie zarabiają dużo, dlatego ich możliwości kredytowania są ograniczone – uważa Ryszard Grzebień.

Tymczasem trzy czwarte klientów trafiających do tarnowskich biur kupuje mieszkania na kredyt. Mają zazwyczaj do 20 proc. własnych funduszy, po resztę pieniędzy idą do banku. – Jeśli z powodu globalnej sytuacji i kryzysu banki będą podchodzić bardzo rygorystycznie do kredytowania chętnych do kupna mieszkania, sprzedaż nadal będzie spadać, niższe ceny nic nie pomogą – podkreśla właściciel biura "Północ Nieruchomości".

Czy jednak ceny mogą spaść do poziomu wymarzonego przez potencjalnych nabywców? – Mimo zapowiadanych przez ekspertów rynku nieruchomości obniżek ceny utrzymują się na stałym wysokim poziomie, a ofert np. mieszkań 60-metrowych powyżej 200 tysięcy złotych jest całkiem sporo – uważa BSM.. – Tymczasem sprzedaż dużego mieszkania za taką kwotę jest praktycznie niemożliwa. Klienci „nieczuli” na sugestie obniżenia ceny po kilku miesiącach są po prostu rozgoryczeni i za taki stan rzeczy obwiniają pośredników, zarzucając im opieszałość w działaniach. Pośrednik – o czym trzeba jednak pamiętać – nie jest cudotwórcą, lecz zna rynek, wie o czym mówi, gdy występują znaczące różnice w wy- cenie mieszkania między nim a klientem

Autor: Kornelia Koba - TEMI Galicyjski Tygodnik Informacyjny (26 października  2011 roku).